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发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的
秒速赛车有限公司   2019-04-09 12:55

  发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,和2018年的通知相比,文件进一步推动常住人口,尤其是一二线城市的常住人口落户;进一步强调了城市群和都市圈的发展。政策有助于培育宏观经济增长的新动能,客观上也对住房需求,尤其是核心城市及其周边区域的真实房屋需求起到推动作用。

  放开落户限制并非新政策,2018年发改委印发的《通知》中就已经提到加快户籍制度改革,中小城市和建制镇要全面放开落户限制。

  但2019年的文件最大变化,在于300万以下人口的城市全面取消落户限制,300万-500万的城市则全面取消重点群体落户限制(如高校毕业生,技术工人等),而超大特大城市则会大幅增加落户规模,完善积分落户政策。

  我们认为,此次政策边际上变化最大的是超大特大城市和大城市,这些城市的落户从以限制为主,逐渐转向以鼓励为主。这客观上推动了限购城市自住需求的释放。

  推进城市群发展,培育现代化都市圈,这也不是新政策,但政策有了新的内涵。鼓励都市圈发展,新提到了税收分享机制,征管协调机制和社会资本参与都市圈建设。文件专门新提到健全城市投融资机制,要求在满足一定前提之下加大信贷支持,推进新型城镇化建设。

  这都反映出政策不仅考虑“应该发展什么样的城镇化”,也在积极考虑“如何从现实出发发展好城镇化”。我们相信,这客观上有利于聚焦都市圈,致力于服务产业集聚,推动城市发展的城市经营商。

  从严控产业准入,防止贴边连片发展,到鼓励一小时交通圈发展,利用超大特大城市的辐射带动作用。

  规划上谈城市群中大城市的辐射作用,有利用一小时交通圈发展周边区域的做法,也有类似于伦敦的“绿带”,跳过一小时交通圈,转而发展约两小时车程区域的做法。

  我们认为,对于特大超大城市周边区域,尤其是一小时交通圈所辐射的区域,开发的限制正在逐渐放开,而鼓励当地经济发展成为主流。客观上,这些地方(尤其是环京)规划乱象得到一定整治,房地产市场已经大幅调整。展望未来,城市经营的主战场就应该在这些特大超大城市周边区域,因为这些区域承接产业转移人口转移,又具备较为充裕可开发用地资源。

  《通知》的正文内容明显较之2018年文件更长,一些新的内容被提及。例如,提出完善随迁子女在流入地高考的改革方向,提出收缩型城市要瘦身强体——我们认为,这都是触及深层次改革的重要内容,也为下一步城镇化加速,宏观经济增长,全社会真实空间需求提升(包括对整个城市经营水平的提升,对商办、科创空间需求的提升,和真实住宅需求的提升)提供了长期助力。

  看好城市运营商,主要推荐华夏幸福招商蛇口,中国金茂和华侨城。当然,改革还需要各部委和地方配合,一些深层次改革,也并非一蹴而就。但是,从方向上,特大超大城市及其周边地区,获得了发展的新契机;正在这些区域长期工作生活的非户籍人口,也见到了更好享受当地公共服务,乃至落户的可能性。

  城市经营是在房地产开发之上的一种宏大经营模式,这种模式以产城结合,助力地方经济发展的思路,参与中国城镇化建设,并从产业招商,园区租金,二级开发等不同业务领域多管齐下获得收益。我们相信,未来这一模式将更直接受益于中国城镇化的发展。我们看好城市运营行业的龙头,重点推荐华夏幸福,招商蛇口,中国金茂和华侨城。

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